투기과열지구란 지정되면!!

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투기과열지구로 지정되면? 분양가상한제는?

오늘 발표된 9.5 부동산 정책에는 투기과열지구에 분당과 대구 수성구가 포함되었죠. 투기과열지구 추가 지정은 정부가 부동산 가격 상승을 꼭 잡고 말겠다는 강력한 의지의 표명?이란 생각이 드는데요. 이미 8.2 부동산 대책에서 투기과열지구로 "서울 (구로구, 금천구, 동작구, 관악구, 은평구, 서대문구, 종로구, 중구, 성북구, 강북구, 도봉구, 중랑구)과 경기도 과천시"가 먼저 지정된 바 있습니다.

성남시 분당하면 워낙 인기있는 지역이라 선호도가 높은데 8.2 부동산 대책 이후 서울이 아닌 분당으로 몰리는 수요가 많아지면서 아파트 등 주택 가격이 가장 높게 상승했습니다. 그 뒤를 이은 곳이 바로 대구 수성구라고 합니다.

즉, 투기과열지구에 지정이 되면 아파트 등 주택가격이 상승이 높았다는 얘기가 되는데요.  그 밖에 투기지역은 위에서 언급한 구를 제외한 "서울 전지역(강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 그리고 영등포구와 강서)과 세종시" 였습니다.

<8,2 부동산 대책 투기과열지구 지정현황>

즉 서울에서 아파트 등 부동산을 구매하는데 앞으로는 고려해야할 것들이 많아졌다는 것을 반증합니다. 그동안 필자는 아래와 같이 "아파트담보대출, 주택담보대출" 관련 포스팅을 했었으니 참고하시기 바랍니다.

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<분당, 수성 아파트 매매가격 변동률>

투기과열지구 vs 투기지역 차이점은?

정말 비슷해 보이긴 한데, 뭐가 다른 걸까요? 투기과열지구란 한마디로 미래에 아파트와 주택 등의 부동산 상승 기대감이 있어 투기꾼들의 투기가 예상되는 지역이라는 겁니다.

<투기과열지구로 지정되면>

투기과열지구로 지정된 다는 건, 앞으로 해당 지역에서 분양권 전매를 행위를 할 수 없게 되는데, 여기에 주택 청약을 받을 때에 이미 2채 이상의 주택을 소유한 경우 혹은 앞서 5년 이내에 아파트 청약에 당첨된 경우 모두 1순위 청약은 불가능합니다.

그렇다면 투기과열지구에서 재건축 아파트에 투자를 하고 싶은데? 어떨까? 쉽지 않습니다. 일명 조합원 딱지를 파는 행위도 사는 행위도 불법이 되기 때문인데요.  만약 투기과열지구 지역에서 재건축 조합이 생겨나는 시점부터 재건축 딱지를 가지고 있었다면 아파트 등 건물 준공이 완료될때까지 소유하고 있어야합니다.

투기과열지구 지정은 무주택자에게 내집 장만의 기회가 될 수도 있으나, 또 반대로 규제가 많아지게 되다보니 피해자를 양산할 수 있기도 합니다. 이젠 진정 부동산은 투자가 아니라 주거 형태가 되는 겁니다.

그렇다면 투기과열지구와 달리 투기지역이란?

투기과열지구는 앞으로 과열양상을 보일 듯한 지역을 사전에 차단시킨다는 의미가 커 분양권과 청약 등에 제재를 주지만, 투기지역에서는 아예 금융 관련해서 확실한 규제를 하는 점이 틀린데요.

6억원이 넘는 아파트와 주택을 구매할때 투기지역이 아닐 경우 주택담보대출을 60%까지 받을 수 있어서 넉넉하게 돈을 준비할 수 있었으나, 투기지역에서는 이 주택담보대출을 40%까지 받을 수 없기 때문에 자금 마련이 쉽지 않죠. 중도금 대출비율도 하향되는 건데요.

총부채상환비율 DTI 및 주택담보대출 한도인 LTV가 각각 60%에서 40%로 하향 조정 되므로써, 투기지역에서 아파트 및 주택 구입은 상당히 어려워집니다. 충분한 자금을 준비하고 있지 않는 한 은행 등에서 대출이 쉽지 않기 때문이지요.

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이 때문에 금융제재를 직접적으로 받게 되는 투기지역에서 아파트 등을 구매할 경우 자금여력이 마땅치 않은 사람들이 카카오뱅크 신용대출을 이용하는 등, 신용대출이 급격하게 늘고 있다고 하죠.

그동안 성남시 분당구는 LTV는 60%, DTI는 50% 에다가 청약조정대상지역이었습니다. 

그렇다면 서울과 경기 수도권도 아닌 대구 수성구는? 청약조정대상 범위에 있지도 않았고 LTV는 70%가 이 밖에 DTI는 아예 적용되지도 않았던 지역이었는데... 투기지역지정이 되었네요.

청약조정대상지역에 들어가게 되면 세대주가 아니면 1순위 청약 불가입니다. 또한 지난 5년동안 만약 아파트 당첨 경험이 있다면 재당첨 불가입니다.(세대주 포함 전 세대원들 적용)

주택이 2채 이상인 경우 1순위 신청은 불가능합니다. 

한편, 투기과열지구 추가 지정 뿐 아니라, 정부가 내걸고 있는 또다른 카드는 "분양가 상한제"입니다.  기본적으로 투기과열지구가 된 서울 대부분의 지역은 이 분양가 상한제 적용을 받게 될 예정이라 건설사들의 반발도 만만치 않은데요.

<분양가 상한제란?>

투기과열지구 지정 혹은 투기지역 그리고 분양가 상한제까지... 부동산 폭등을 막아보겠다는 정부의 강력한 의지가 보이는 셈인데, 과연 이로 인해 다시 부동산 폭등이 오는 건 아닌지 실로 걱정이 되네요. 여기에 실수요자들이 이 때문에 전세로 몰리게 되고, 전세금이 올라갈 가능성도 있어 보입니다.